2021年五月順利從人資所畢業後，因為工作關係在七月的時候搬到了大芝加哥地區。芝加哥雖然是美國第三大城市，但房價卻意外的可以負擔。加上有家人經濟上的幫忙，所以才剛搬來我就開始了我的買房之旅。目前已經入住新家兩個多月了，大體上都還蠻滿意的，這篇文章就來分享在美國買房的流程和需要注意的事項囉！
推薦的看房網站
在美國買房的時候，大家主要會去Redfin和Zillow看，這兩個網站不管是要買房、賣房、租房、還是出租都可以參考，房源可以說是最多的。兩者功能也都差不多，都可以看到房子過去的買賣紀錄以及學區分數，此外也可以在上面輸入房貸利率以及頭期款金額，它們都會幫你試算出買房後每個月的固定支出。我在找房子的時候主要是在看Redfin，所以接下來主要會使用Redfin做參考。
尋找值得信賴的房仲
第一步就是要找一個值得信賴的房仲，好的房仲可以替你省去很多麻煩，爛房仲就會讓你錯失買到好房子的機會。我在搬來芝加哥前就有在關注一些芝加哥房產的資訊，因為一開始想要找一個可以說中文的房仲以及貸款銀行．想說畢竟買房是件大事，還是找會說中文的這樣溝通起來比較方便，所以在微信上某篇芝加哥房產文下找到了撰寫文章的房仲小姐，然後聯繫了對方。對方感覺很專業，也說可以幫我介紹說中文的貸款銀行，還說了叫我不要再找其他房仲，等我七月搬到芝加哥後就可以開始看房。然而自從那次之後，該名房仲就此下落不明（？），而同時透過介紹我也聯繫上了另一個房仲先生。房仲先生雖然只會說英文和廣東話，但態度非常的積極，自然而然我就也淡忘了那個已經銷聲匿跡的房仲小姐。
房仲先生很快地就約我搬到芝加哥後的一週看房，當時我還覺得有點煩，因為才剛搬到芝加哥很多事情要處理，所以就半推半就的開始看了第一間房。期間因為我很沒有誠意要買房子所以大部分時間都是房仲先生很積極的丟新的物件給我，還說如果我自己有看到有興趣的也可以丟給他。房仲先生雖然很積極，但他不會因為急著想賺這筆而催促我下決定。一開始我人生地不熟也無法確定該買在哪裡，跟房仲先生提了幾個區域，他會跟我說那區好不好、安不安全，然後幫我看那邊在我預算內的物件，出價的時候也幫我查詢了周邊的市場價格，還幫我砍了一萬一千美元。曾經一天內我們跑了西郊Naperville和北郊的Schaumberg，最後落腳在位於市中心和我辦公室中間的Downers Grove。
整個交屋過程中房仲先生也很罩，標到房子要開始做房屋檢查時我整個很懶得打聽房屋檢查師，問了房仲有配合的而且收費也合理，隔天檢查師就約到了。除此之外，我申請pre-approval的銀行和律師也都是請房仲幫我找，當時因為到新環境還有工作關係每天都很多事也很累，有房仲先生在省了我很多力氣。
房仲先生還罩到我搬家的時候還來幫我搬家和開U Hual，實在是非常感謝他！
買房流程
整個買房大致流程如下，看起來很簡單但其實中間有很多眉眉角角，有人不到一個月就買到了，也有人花了半年都在看房子，而我從開始看房到真的交屋中間大概是四個月的時間。後面會再針對各點做說明：
選定地點
買房地點非常重要！主要需要考量的就是生活機能以及安全。如果有小孩或是近五年有生育計劃的話，還要考量學區。
在選擇地點的時候其實就可以一邊參考買房網站看看價格是否符合預算，另外在Redfin上也可以輸入地址，它會幫你試算該物件到特定地點大概要花費的時間。
另外就是多打聽，跟朋友或同事多多打聽。我一開始原本鎖定的地點是Naperville和Schuamberg及Arlington Hieght那一區，後來偶爾跟住在Downers Grove的朋友聊天，順便問了她們住在該區的感想，結果得到很正面的心得，所以之後我就也開始在看那一區的房子，剛好符合預算內的房子狀況也都不差，最後就在這邊買到房子了。房子成交後跟土生土長的同事們聊起，大家都說那一區很好，讓我非常的驚喜。我覺得我是個很懶散的買家，沒想到誤打誤撞還讓我買到還不錯的地區。
生活機能
在美國因為地大的關係很多地方都很分散，像我剛搬來的時候是住在一個芝加哥西南郊叫做Joliet的小鎮，到市中心沒塞車大概40分鐘，塞車的話短則1小時長則1個半小時。雖然開車5分鐘就有一間Walmart，但高度依賴亞洲食物的我，每次去離我最近的亞洲超市都要40分鐘，看地圖雖然不遠，但因為沒有高速公路的關係，所費時間跟我在沒有塞車時去市中心是差不多的。每週一次的超市採購都要花費我至少2小時，每次採買完回家都筋疲力盡。
此外，有時候網購要退貨時，還要開15分鐘才能找到一家Fedex或是USPS退貨，要逛Marshalls或Target也是15分鐘起跳。住在那邊唯一方便的就是離我公司近，15分鐘就可以到，但生活機能我只能給它20分，10分給那間Walmart，10分給社區旁邊的加油站（雖然我只在那邊加過一次油而已）。
生活機能方面可以列入考量的還有大眾運輸。我有一個朋友住在芝加哥北郊，雖然開車進市中心也差不多是40分鐘起跳，但他的公寓剛好就在一個火車站旁邊，步行只要5分鐘左右，所以每次如果去市區有喝酒的行程時，他都可以放心地喝個夠然後搭車回家，不像我只能依賴自駕所以每次都不太能喝。也許有人會說搭Uber就好，但是台灣的捧油們，我家到市區的距離其實跟新竹到台北差不多，試想搭一趟Uber從新竹到台北要多少錢（淚）？
生活機能其實要在當地住一段時間才能知道自己的需求，例如超市（尤其是依賴亞洲超市的人）、交通、採購等等。我對現在新家的生活機能打90分，因為到最近的大型亞洲超市Hmart只要15分鐘，該超市旁邊就是Costco，一次滿足亞洲和西方食物的採購願望，還可以順便加油（Costco的油品質好又便宜）。最近讓我很興奮的是，那間Hmart的美食街不僅前陣子新增了好吃的b.b.q炸雞，上次去的時候看到貢茶也要來了！對於過去八個月想買手搖都要開40分鐘的我來說是一個天大的好消息！
安全
美國不比台灣（或是日韓）沒有什麼治安亮紅燈的地區，美國很多城市附近總是會有一個區是會被大家告知要避開的地方，例如在哥倫布的時候都說學校南邊和東邊不要住（但我第一年就是住在學校東邊哈哈），芝加哥則是說市區唐人街以南不要住。畢竟美國地大人多，各式各樣的人都有，而且槍枝還合法，你不知道下個轉角會不會遇到什麼瘋子。
買房不比租房，不小心貪便宜租到治安紅燈區或遇到惡鄰居還可以搬走，買錯房子就不是說搬就能搬的，除非你資本雄厚，不在乎房子轉賣需花費的佣金、稅金和時間成本，不然在買房前還是要多了解該地區的治安，可以透過下載一些APP去了解，或是可以實際去附近看看（白天），通常光看街景和房子的狀況就可以大概知道這一區治安怎麼樣了。
學區
如果已經有小孩或是近五年有計畫生育，或是之後賣房想要賣個好價錢，學區也是必須要考量的一點。通常學區的分數最好要高於7分會比較好。
環境安全
這邊提到的安全指的是附近有沒有會危害到住戶健康的汙染。舉例來說，我也是在簽署買房文件時才發現所謂的「氡氣」問題。氡氣算是一種會從土裡排放出來的惰性氣體，這跟環境汙染無關，就只是有些地方會有，另外大理石也會有這樣的氣體。這個惰性氣體可怕的地方在於它無色無味，長期接觸會導致肺癌。在美國尤其是有地下室的房子，如果剛好在有氡氣的區域，是可以安裝檢測儀和排放機把氡氣排出房子外面。
另外一個例子是我最近剛從朋友那邊聽到，朋友最近也開始在看房子，原本有考慮某一區，結果她同事說那區好像是有什麼工廠，可能是因為那個工廠有排放什麼汙染物質的關係，那一帶很多住戶都得了腦癌。
所以在選擇地點的時候除了要自己多感受住在那邊的感覺，也要多打聽，保持好奇心，才能夠發現一些原本沒發現的潛在問題。
預算規劃
如果是要貸款買房的話，除了要先計算一開始買房需準備的頭期款以及相關雜費外，還要考量稅、保險、HOA的支出，算出將來每個月房子相關的支出，考慮自己的負擔能力。因此在規劃預算時，要考慮過戶時所需準備的現金，以及之後每個月的固定支出來做規劃。
．交屋前：誠意金、房屋檢查費、估價費、信用報告
．過戶：頭期款、房屋保險、貸款手續費、其他過戶費
．交屋後：房貸、房屋稅、HOA
到過戶為止是你需準備的現金，交屋後每個月的固定支出則就要依照個人的收入作規劃。大部分的金額在網站上都可以看的到，如果沒有列的話也可以請房仲幫忙問一下。
誠意金 （Earnest Money）
在賣方決定接受你的出價時，需要支付一筆誠意金，其實就是訂金，用於讓賣方知道你購屋的誠意，通常至少要有USD5000，我一開始還很白癡地問房仲可不可以USD2000就好，房仲說這樣屋主可能會不開心因為感受不到你的誠意XD
誠意金在議價的時候會交由第三方託管，成交後會在過戶時從總購屋金額扣除，但如果簽完購屋合約後突然反悔不買，是不會退回的喔！
房屋檢驗費（Inspection Fee）
賣方接受出價後要在三天內找房屋檢查的師傅檢查房子，我當時因為還有加做氡氣測試，所以總共花了約USD500。關於房屋檢查，之後會有更多的說明。
估價費（Appraisal Fee）
如果有跟銀行貸款的話，銀行會派人來對房子進行估價，確認借款方沒有借給購屋者高於房屋價值的金額。
信用報告（Credit Report）
跟銀行貸款的時候銀行會要審查信用報告，以決定是否核准貸款申請。
當時我為了提高信用分數，信用卡費每週付清，然後也都忍著不辦信用卡（在美國辦信用卡的時候都會要看信用分數，每被檢視一次都會扣掉一些分數）
頭期款
毫無疑問地，頭期款會影響日後每個月的支出。若頭期款低於20%，不僅房貸利率會提高還會產生PMI（Private Mortgage Insurance）的費用，每年約為貸款金額的0.5%~1.5%。這個PMI是用來保護借方，如果貸方繳不出房貸，就會從這裡支出。
房屋保險（Home Owner Insurance）
指的是買房者為自己房子買的保險，可以保障屋主在房子遭遇到一些意外或是自然災害時，可以獲得理賠來降低損失。如果是貸款買房的話，債住都會要求一定要買保險，如果是全額付現，雖然法律未規定一定要購買，但大部分屋主都還是會購買，以在房子遭遇意外時降低損失。
保險範圍會因購入房型不同而有所差異，但因為本篇主要是分享購屋流程和注意事項，所以這邊就不詳細介紹了。
貸款手續費
如果有貸款的話，銀行會再收一筆手續費，金額會依照你的貸款金額而有所不同。
其他過戶費（Closing Costs）
如果有貸款的話銀行會給你一張費用清單，除了包含上面提到的估價費、保險、貸款手續費外，還會有律師費、預付房屋稅、政府規費等等。如果是直接付現的話，律師在過戶前會給你這個清單，只是就不會有銀行貸款會產生的相關費用。
根據Zillow的調查，過戶費約為成交價的2%~5%左右，所以在規劃預算的時候，別忘了將這筆費用一起估算進去。
整個過戶支出的部分我大概問了房仲先生一百次要多少，但因為都要視房價、地區、屋況等等而定，所以每次房仲先生給的答案都是「few thousands（幾千美元）」。
房貸
這個應該不用多作說明，本金加上利息就是每個月要繳的房貸金額。
房屋稅
每個地方的稅金不一樣，有些地方是年繳，有些是半年繳，稅率是浮動的，但通常在購屋的時候都可以看到歷史的金額，你可以參考上一年度的金額去估算大概的數字。如果是要走貸款的話每個月繳房貸的時候會一起匯給債主（就是借方啦），要繳稅的時候債主就會幫你一起繳囉！如果是直接付現購屋的話，大部分人的做法是每個月還是會提撥一些錢存起來，以免到時候繳稅時瞬間變窮光蛋XD
HOA (Home Owner Associates)
我都直接翻成管理費。如果你買的是公寓（Condo）或是聯排別墅（Townhouse），由於管理委員會幫你除公共區域的草和剷雪，還有外面環境的維護，以及社區健身房或活動中心的維護等等，每個月都要繳一些管理費，管理費的金額每個地方都不一樣，我當時看芝加哥市區的高樓層公寓一個月甚至要到USD1800，我家則是一個月USD195，我有朋友還看到一個月只要十幾塊的。如果你買的是獨棟別墅(Single Family House)就可以省去這筆開銷。
其實在看房的時候，看房網站如Redfin和Zillow都會先幫你試算每個月的固定支出，此外也會詳列學區分數、交通距離等相關資訊，還蠻方便的。
看房
終於進入到看房階段囉！
由於近幾年美國的房市很熱，所以好的物件通常在上架一週內就都會進入Contingent的階段。所謂的Contingent就是買方的出價被賣家接受後，進入房屋檢查、核貸等等的階段，若成功的過戶，網站上就會變成sold，若中間沒有談攏則就會回到出售中的狀態。
出售與稅務紀（Sales and Tax History）
在網站上都可以看到這個物件的買賣歷史以及過去的房屋稅，讓你可以更佳的去規劃你的預算以及出價策略。
如果你看到這棟房子曾經進入Contingent但後來又重新回到出售狀態的話，可能就是一個需要你去注意的地方。可以問問看房仲或是請房仲去打聽其中原因。不過跟因為在美國有些州賣家沒有義務要揭露這些資訊，所以如果賣家拒絕回答的話也是沒轍，只能試試看能不能跟左鄰右舍打聽一下，最後在自己評估是否要冒這個險。
房子的資訊
我還會看一下房子的暖氣是用電還是用瓦斯，畢竟住在冬天會下雪的地方，冬天不開暖氣根本會凍死，暖氣用瓦斯用電會攸關到之後每個月的水電支出。
另外我也可以看一下房子建造的年份，因為在1978年以前建造的很多房子所用的油漆都含有重金屬鉛，對小孩會有很大的傷害。不過也不是所有1978年前建造的房子都會有鉛，如果看仲的房子是在1978年前建造的，可以在之後房屋檢驗階段加購含鉛測試。
依賴汽車為交通工具的也要看一下車位的資訊，有些車庫只能停一台車，有時候甚至沒有私人車庫或車位。
Pre-Approval
如果很確定要買房，可以先跟銀行申請Pre-Approval。無論是要貸款還是全額付現，在出價的時候都需要附上Pre-Approval，讓賣家知道你是有能力買下這棟房子。Pre-Approval的銀行不一定要跟最後的貸款銀行是同一間，可以之後再比較各家銀行的貸款利率做決定。
現場看房
決定好想現場看的房子後就直接告訴房仲，房仲會幫你去跟賣家約時間。有時候在網站上會有Open House，這時候就可以不用透過房仲，在Open House的時間內去現場就可以了。
現場看房的時候可以詢問的問題：
．賣家出售房子的原因：可以了解房子的歷史，有些州法律並未規定賣家一定要揭露，所以擔心買到凶宅的朋友就要再找找看其他打聽的方法。
．熱水器、冷氣、暖氣等最近一次更新或保養的日期
．每個月的水電平均支出、地產稅
．房屋的屋頂年份
．出價期限
看房的時候用肉眼可以注意的地方：
．地板的狀況：地板為實木還是合成地板？是否會需要更新？如果是地毯的話是否需要更新？
．廚房設備：是否有附爐具、微波爐、洗碗機、冰箱等等，通常你現場看到的所有設備都會跟屋子一起賣給你
．洗衣機和烘衣機：跟廚房設備一樣，如果現場有看到，代表通常會跟著房子一起賣給你
．房子的格局：如果有不喜歡的格局是否可以改建
看完房子後我也會在附近繞一下，看看鄰居的屋況還有觀察鄰居的性質（家庭、小夫妻、老夫妻、年輕人…)，也會打開Google Map看一下周遭有什麼超市和餐廳等等。我有朋友也建議可以去那邊的超市逛逛，看看這在這一帶的人大概都是什麼樣的人。
如果看了很喜歡，也可以在晚上時再來繞繞，看看晚上的感覺怎麼樣。
出價（Offer）
如果看了很滿意，就可以開始出價啦！在這邊提供幾個在決定出價時的定價方式和提高出價被接受的方法給大家參考：
打聽目前的出價數
如果賣家只有收到兩三個甚至更少的出價，那麼就可機會可以出低於Listing Price的金額，若賣家收到很多個出價，代表你的競爭對手很多。如果你真的很喜歡那棟房子，就要出高於Listing Price的金額才有機會可以得標。
房子掛在網站上多久
在看賣房網站的時候也可以注意一下房子已經掛在上面多久了。芝加哥地區一般來說好的物件不到兩週就會進入Contingent的狀態，如果掛了很久然後也沒有發現什麼問題，可以在看房的時候了解賣家想出售的原因，如果賣家急著出售，那就可以出出看低於Listing Price的金額。
附近房子最近的成交價
在賣房網站上都可以看的到，也可以請房仲幫忙查（我是房仲先生直接幫我查），看看目前的Listing Price是否合理。
全額付現
如果全額付現的話可以增加從眾多出價中脫穎而出的機會。對於一部分買家來說，可以拿到現金是最好的，因為現金不像貸款還要等銀行核貸，付現的話等於很快地就可以進行過戶的動作。
免除房屋檢驗
這也是一個吸引賣家接受出價的方法。這邊指的是賣家同意出價後，買家開始執行的房屋檢驗。若檢驗報告有出現需要維修或更新的部分，買家可以要求賣家處理或是提出Credit，若賣家不同意則買方可以撤回出價。這邊的免除就是說無論檢驗結果如何買家都不會要求賣家處理或是要Credit，也不會撤回出價。
有時候賣家會直接拒絕你的出價，有時候你會收到Conter-Offer進入議價的模式。在簽了買賣契約後也還有議價的空間，比如說房屋檢驗的時候出現要維修的部分可以請賣家給你折價，不過如果你在出價時就說要免除這一條就不適用了。第二個機會就是在進行房屋估價（Appraisal）時如果市價低於出價，而且出價時也沒有註明若市價低於出價的話契約就無效，則還有機會跟賣家再次議價。
成交
在賣家接受出價後，就要開始進入房屋檢查、簽約、貸款等等流程了。
房屋檢驗（Home Inspection）
買方第一件要做的事情就是要請有執照的房屋檢驗師（Certificate Home Inspector），主要檢驗的事項有：
．房屋基本結構（Structure）
．地基（Foundation）
．屋頂（Roof）
．地板（Floor）
．牆壁（Wall）
．門窗（Door and Windows）
．地下室（Basement）
．供電系統（Electricity Systems）
．供水／排水管（Plumping）
．煙霧警報器（Smoke Detector）
．冷暖設備（Heating and A/C）
以上的檢驗費在芝加哥大概是USD200~300之間。
氡氣（Radon）
在美國有些地區會有氡氣的釋放。氡氣是一種存在於土壤、地表水和大氣中的惰性氣體，其無色無味但卻會引發肺癌。氡氣會透過一些房子的縫隙進入家中，如果家裡有地下室會直接和泥土接觸的地方則含量可能更高。氡氣的的分布圖可以在網路上找到。雖然氡氣的含量會隨著時間改變，但因為我還是想了解一下房子氡氣含量的現況，我還是有加價USD250做氡氣檢測。
當時我有收到賣家提供的「未發現氡氣含量超標揭露書」，也是那個時候好奇什麼是「Radon」，一查才知道這東西這麼可怕。
鉛
前面有提到過，如果房子是在1978年前建造的可能會有鉛的問題，擔心的話也可以加購一下。
房屋檢驗完後兩天內驗屋師就會出驗屋報告，當時是房仲先生依據驗屋報告上的建議跟對方協商維修改善或是要折扣，後來我的賣方是同意修繕所有被標記為「需要維修」的項目。
簽約
在房屋檢驗的同時律師也會開始擬定買賣合約，我跟律師有透過電話過一次合約內容，確認沒問題後就簽約了。
房貸利率比較與核貸
一樣也是同個時間，建議可以同時諮詢多家借款方，根據每家提供的利率和條件去match到最好的利率。如果你銀行裡的錢有很多是在近兩三個月內從海外匯到美國，會需要提供該海外銀行的英文對帳單。所以最好的方就是早早將錢都匯到美國，這樣可以省去不少麻煩，也可以比較悠哉的等到過戶那天，不然中間出什麼問題影響到核貸進度，最後有可能會需要把過戶日（closing date）延後。
交屋
最後驗屋（Final Walk-Through）
在過戶前一天房仲會再跟你去房子做最後的驗屋，確認所有該修繕的都有完成，屋況和屋內設備也是跟成交的時候一樣。
過戶（Closing）
過戶的時候我是選擇簽署委託書請律師代替我做過戶的動作，但也可以選擇親自到現場過戶。過戶前律師寄給我一份Settlement Statement，裡面詳列了所有包含頭期款的費用明細，然後要把下面列的總金額匯到一個指定的帳戶。
聽說有時候會有詐騙假冒是收款方而寄給你假的匯款帳號，所以在匯款前務必要跟律師確認收款方的聯繫方式，再打給收款方確認帳號無誤。
當時我還敏感到突然害怕會不會一切都是一個騙局，房仲、律師些都是假的，然後最後我就被騙到破產XD
過戶完就可以拿鑰匙啦！從此成為Home Owner囉！
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